说起房地产,有人欢喜有人忧。房地产问题,这是折腾十几年也没有实际解决的问题,最后解决的结果就是房价越来越高。

住房库存

中国房地产过剩、还是供不应求呢?判断房地产问题,首先搞清到底有多少库存吧,而且是拿来所有城市的数据统计。

住房库存是判断房地产走势最重要的信息。库存数据是否有价值,就要看它的周期了,如果库存多,一定不会涨价,库存少肯定涨价。

城市化率

在一个就是城市化率,中国的城市化率是多少呢?有数据显示中国真正的城市化率不会超过40%。如果说国外的城市化率有10米那么高,而中国估计只有4-5米。中外城市化率概念差异很大,国外的是一个人口密度的概念,而中国是一个行政概念,我们经常口头说的几线城市,我至今不知道是怎么划分的。

土地供给制度

说到房价上涨的快,有的形容像盲人摸象,实际最基本的原因是土地的供给制度。十八亿亩农地不能动,目前情况是北京、上海的一半是农地,土地少,房子少,那肯定要贵的。

中国城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积。跟美国、日本比,还是跟香港比,都是低的可怜。因为之前地方政府的招商引资,提供了大量低价的工业用地和商业用地的,这只会形成一种结果,挤的住宅用地很少。

商业用地、工业相关用的多了。厂子就多了,GDP就上来了。说是招商引资,其实就是低价出售,贵了人家企业还不去。从地价分布来看,中国农村土地从某种意义讲是无价,换一种说法就是小产权房。

根据第六次人口普查的数据,如果把小产权房这部分数据去掉的话,那么一个城市的住宅空置率是0。现在大城市大部分的住房是靠小产权房补充的,深圳是最多的。北京因为拆掉了很多的小产权房,住房的拥挤程度会直线飙升。

实行限购、限贷政策是非常不好的。这使社会财富的分配非常极端,也造成社会之间的流动性非常差。就拿香港来说,一套房子,一千万港币首付是五成,就因为供给有限制度。如果你交得起这个首付,基本就是等着地价上涨就行。交不起的就只能看着,财富收入分配的愈发恶化。

城市分布

现在中国千万级人口的城市还是少。假如中国现在有14亿人口,按照比例来算有将近七成住在城里,这七成里面一半至少在千万级人口的城市。这个数据表明中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家相比,中国的人口不能那么自由地流动,因为户口是个麻烦事。

改革户籍制度

党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述,说明这是大趋势,要大规模的改革户籍制度。再过个10年,身份证不应是识别中国公民唯一的证件,而是居住证,没有农业户口、非农户口之分,人手一个居住证。我们要追随世界潮流,加大人口自由流动性,让公民自己选择居住和生活的地方。

房地产供应不足

房地产供应不足的现象,在中小城市还好,大城市尤为显著。这些年来,我们经常打击房地产的投机需求。实际上,中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。

中国的住房用地是世界上最高的,其中95%以上是农村住房用地。改革开放之前我们穷,但至少都有房子住。改革之后,为什么买房子的人不断?因为生活条件提高了,都想改善居住条件。现在城市住房有很多建成年代很早,环境和各方面设施都不完善,所以,只要有了购房能力,人们都想改变住房环境。

对中国房地产没必要担心。2014年8万亿人民币的房地产交易额,其中85%是首套房,第二套的占15%。2015年,全国房地产投资95979亿元人民币,这些可以说明,需求是有的,主要是限购政策。把限购解除,购房的需求也就上来了。

加大土地供应

加大土地供应无疑是个好办法,18亿亩农地要搞农业,保护农地,那也没必要拿上海、北京的一半土地来种地,可以恢复04年停掉的跨省换地,跨省换地其实有很多好处,如果拿北京、上海的农耕地换西北、东北的,说不定还能解决西北、东北国企出现的一些问题。

还可以增加土地使用的效率。北京、上海一半以上的土地现在依然是农地,北京又是一个缺水的城市,水资源本来就短缺,但是还要有七成用于农业生产,这就好比身上没钱,还要穿好的、吃好的一个道理。 还有就是听说要把土豆建议为主粮生产,这很好。因为大米、小麦太贵了,自给自足已经难了。其实就是:我们土地不够了,稀缺了。如果因为土地原因,导致城市的竞争力下跌,这就有点不值了,中国的供地制度下,还可以做的更好。

解除限购

比如重庆,重庆的GDP发展速度位居全国首位,在五年内只涨了12%,在全国中是最低的,而且重庆从来没有限购过,这样的举措吸引了大批非户籍人口入户。

作为一个国家,政府在房地产市场中要发挥很大的作用。廉租房也好,公租房也好,北京、上海盖的太少了。有重庆这么的好的例子,为什么不去学习呢?况且财政做的也不错。日本、欧洲,有很多的老城市,都是一步一步从汽车时代转变过来的,这些经验都是有的,应该去好好学学,不能道路一堵就搞车辆限购。

在中国,房地产市场要比股票市场恶劣,老百姓手中的杠杆太弱了。股票里所谓蓝筹,大盘是不贵的,贵的是中小新创。原因是在有限供给的时候,廉价的东西,总价相对贵,但这是不合理的。只要中国经济总体的增速一直保持下去,没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业打趴在地上。